Síndico Deve Fiscalizar Obras nas Unidades? Conheça as Regras e Responsabilidades

Síndico Precisa Fiscalizar Obras nas Unidades do Condomínio?

A realização de obras e reformas nas unidades privativas de um condomínio é uma questão que pode levantar dúvidas e preocupações para os moradores e, principalmente, para o síndico. Afinal, até que ponto o síndico deve acompanhar ou fiscalizar as obras que acontecem dentro das unidades? Embora os proprietários tenham direito a realizar modificações em seus imóveis, o síndico possui responsabilidades legais para assegurar que essas reformas não comprometam a segurança, a estrutura e a convivência harmoniosa no condomínio. Neste artigo, discutiremos quando e como o síndico deve intervir nas obras das unidades, considerando as legislações vigentes e as boas práticas para gestão de condomínios.

Entendendo o Papel do Síndico

O síndico é responsável pela preservação da segurança e da integridade estrutural de todo o condomínio, conforme determinado pelo Código Civil Brasileiro (Art. 1.348). Isso significa que ele tem o dever de fiscalizar obras e reformas que possam representar um risco para a estrutura do edifício e para a segurança de todos os moradores. O síndico deve garantir que qualquer obra realizada esteja dentro das normas de segurança e regulamentações estabelecidas pelo condomínio, além de respeitar as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especialmente a NBR 16.280, que regulamenta reformas em edificações e assegura procedimentos para intervenções estruturais.

Quando o Síndico Deve Fiscalizar as Obras nas Unidades?

Embora o morador tenha liberdade para fazer reformas no interior da sua unidade, existem limitações que exigem a intervenção do síndico, especialmente quando:

• Houver alteração estrutural ? mudanças em paredes estruturais, colunas, vigas ou sistemas de tubulação e gás;
• O barulho exceder os limites aceitáveis ? reformas em horários proibidos ou que gerem ruído excessivo;
• Ocorrerem riscos de segurança ? manuseio inadequado de materiais perigosos ou equipamentos que possam comprometer a segurança dos moradores;
• As obras gerarem impacto na convivência ? sujeira em áreas comuns, movimentação constante de materiais e descarte inadequado de entulho.

Como Proceder para Fiscalizar as Obras

Para garantir que as reformas respeitem as normas e a estrutura do condomínio, é recomendável que o síndico adote um protocolo de fiscalização das obras. Esse protocolo pode incluir:

• Exigir um laudo técnico ? solicitar um laudo de responsabilidade técnica (ART ou RRT) assinado por um engenheiro ou arquiteto responsável pela obra;
• Informar previamente sobre as normas ? disponibilizar um manual de reformas que estipule horários, procedimentos e restrições para obras;
• Fazer visitas de inspeção ? realizar inspeções periódicas, especialmente quando a obra envolver alterações estruturais, para assegurar que tudo está dentro das normas;
• Controlar o descarte de resíduos ? verificar se o morador está descartando corretamente os entulhos e evitando sujeira nas áreas comuns;
• Aplicar advertências e multas ? em caso de descumprimento das normas, aplicar sanções conforme o regimento interno e a convenção do condomínio.

As Consequências da Fiscalização Ineficiente

A falta de fiscalização das obras pode resultar em problemas sérios para o condomínio, como danos estruturais irreversíveis, aumento do custo de manutenção e até questões judiciais. Caso uma obra comprometa a estrutura do edifício, o condomínio pode ser responsabilizado, e o custo da correção pode recair sobre todos os moradores. Além disso, o síndico pode ser responsabilizado por omissão, uma vez que é seu dever zelar pela segurança e bem-estar do condomínio.

A Importância da NBR 16.280 nas Obras

Desde 2014, a ABNT NBR 16.280 regulamenta as reformas em edificações, estabelecendo normas para projetos e execução de obras em condomínios. Essa norma determina que qualquer modificação na unidade habitacional seja formalmente registrada e tenha a autorização da administração do condomínio. A norma também visa proteger a integridade do edifício e a segurança dos moradores, estipulando que todas as intervenções estruturais sejam feitas com responsabilidade técnica e supervisão profissional.

Conclusão

Em resumo, o síndico tem sim um papel importante na fiscalização das obras realizadas dentro das unidades do condomínio. Seu dever não é restringir a liberdade dos moradores, mas sim garantir que as reformas respeitem as normas de segurança, preservem a estrutura do prédio e promovam uma convivência harmoniosa entre todos. Estabelecer um protocolo claro para a realização de obras, informar os moradores e garantir o cumprimento da NBR 16.280 são passos fundamentais para assegurar uma gestão responsável e evitar conflitos e problemas futuros no condomínio.