Quem Paga as Despesas Extraordinárias do Condomínio?

Introdução

As despesas de um condomínio são um tema recorrente e, muitas vezes, geram dúvidas entre os condôminos. Dentre elas, as despesas extraordinárias são as que mais causam questionamentos sobre quem deve arcar com esses custos. Neste artigo, vamos esclarecer o que são despesas extraordinárias e quem é responsável por pagá-las, utilizando a legislação vigente para fundamentar as explicações.

O que são Despesas Extraordinárias?

As despesas extraordinárias são aquelas que não estão previstas no orçamento ordinário do condomínio. Elas são geralmente ocasionadas por eventos imprevistos ou por obras de melhorias que não fazem parte da manutenção regular do prédio. Exemplos de despesas extraordinárias incluem:

• Reformas estruturais do edifício.
• Obras para a modernização de elevadores.
• Aquisição de novos equipamentos de segurança.
• Pintura da fachada.
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias decididas em ações judiciais.

Legislação e Despesas Extraordinárias

A responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias está claramente definida no Código Civil Brasileiro, mais especificamente no Art. 1.336, §1º. De acordo com a legislação, as despesas extraordinárias devem ser pagas pelos proprietários dos imóveis e não pelos inquilinos.

O Art. 1.336 do Código Civil diz:

"Parágrafo 1º. As despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção e conservação, como as destinadas a obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, bem como a pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer, bem como a constituição de fundo de reserva."

Quem Deve Pagar?

Segundo a legislação, as despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Isso significa que, mesmo que o imóvel esteja alugado, o locador deve arcar com esses custos. Abaixo, detalhamos as responsabilidades de acordo com as diferentes situações:

Proprietário

O proprietário é responsável por todas as despesas extraordinárias do condomínio. Isso inclui melhorias e reformas que aumentem o valor do imóvel, como a modernização de elevadores, obras de acessibilidade e outras melhorias significativas na estrutura do prédio.

Inquilino

O inquilino é geralmente responsável apenas pelas despesas ordinárias, que são aquelas necessárias para a manutenção do dia a dia do condomínio, como limpeza, salários dos funcionários, contas de água e energia elétrica das áreas comuns. Despesas extraordinárias não são de responsabilidade do inquilino, salvo se houver acordo contrário em contrato de locação.

Síndico

O síndico tem o papel de gerir as finanças do condomínio e garantir que todas as despesas sejam pagas de acordo com a legislação e as decisões da assembleia. Ele deve informar aos condôminos sobre as despesas extraordinárias e garantir que os proprietários arquem com esses custos.

Como são Decididas as Despesas Extraordinárias?

As despesas extraordinárias devem ser aprovadas em assembleia de condôminos. Durante a assembleia, o síndico apresenta as necessidades de reforma ou melhoria, justificando a necessidade e o custo estimado. Após a apresentação, os condôminos votam para aprovar ou não a realização da despesa.

É importante que a convocação para a assembleia inclua a pauta específica das despesas extraordinárias, para que todos os condôminos estejam cientes e possam participar da decisão. As deliberações sobre essas despesas geralmente requerem a aprovação por maioria qualificada, conforme definido na convenção do condomínio.

Fundo de Reserva

O fundo de reserva é uma ferramenta utilizada pelos condomínios para arcar com despesas imprevistas e extraordinárias. Esse fundo é formado por contribuições mensais dos condôminos e é utilizado para cobrir gastos emergenciais sem a necessidade de cobranças adicionais imediatas.

A utilização do fundo de reserva também deve ser aprovada em assembleia, garantindo que todos os condôminos estejam de acordo com a destinação dos recursos.

Conclusão

Entender quem é responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias do condomínio é fundamental para evitar conflitos e garantir a correta administração financeira do prédio. De acordo com a legislação brasileira, essas despesas são de responsabilidade do proprietário do imóvel e não do inquilino.

A aprovação em assembleia e a utilização de um fundo de reserva são práticas recomendadas para a gestão eficiente dessas despesas. O síndico, por sua vez, deve garantir a transparência e a comunicação eficaz com os condôminos, assegurando que todos estejam informados e cientes de suas responsabilidades.